На вторичном рынке Петербурга самую дешевую комнату в коммуналке можно приобрести меньше чем за миллион рублей, а однокомнатную квартиру – чуть более чем за два. БН изучал, что из себя представляют самые доступные по цене объекты рынка готового жилья. В течение первого квартала 2013 года изменение цены квадратного метра на вторичном рынке Петербурга было незначительным.

 

По индексу БН средняя цена жилья в начале января составляла 95,2 тыс. руб. за кв. м, в конце марта – 95,5 тыс. руб.
Готовую квартиру по средней цене в 95-96 тыс. руб. за кв. м можно найти и в центре города, и за пределами КАД. Но в обоих случаях это будет жилье разного уровня – нечто весьма скромное ближе к центру и достаточно просторное на окраине. С самыми дешевыми вариантами ситуация много хуже: как правило, это жилье минимальной площади, с низкими потребительскими свойствами, неудачным местоположением и букетом прочих минусов. Зато в противоположность более дорогим квартирам, время экспозиции которых на рынке занимает месяцы, «бюджетные» варианты раскупаются, как горячие пирожки, – каждый месяц рейтинг самых дешевых квартир возглавляет новый объект. Редко когда одно и то же предложение «зависает» в листинге надолго. Если такое и случается, значит, продавец предлагает нечто совсем уж непригодное для жизни. Минимальный диапазон цен на комнаты в коммунальных квартирах Петербурга – 839-900 тыс. руб. (здесь и далее данные Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» за первый квартал 2013 года). Так, за 850 тыс. руб. в январе предлагалась комната площадью 12 кв. м – одна из трех в коммунальной квартире, расположенной на четвертом этаже пятиэтажного дома старого фонда в Апраксином переулке, в Центральном районе. Месторасположение – самый центр города, хотя и не самое престижное его место. По крайней мере, оно будет оставаться таковым до тех пор, пока не будет реализован проект реконструкции Апраксина двора. Правда, когда будет ликвидирован «челночный» рынок и каким образом территорию приведут в порядок – до сих пор в тумане неопределенности. Центр Петербурга фигурирует в рейтинге самых дешевых коммуналок чаще всего. Это и неудивительно: в четырех центральных районах сосредоточена львиная доля всех городских коммуналок. Большинство расположены в старом жилищном фонде, техническое состояние которого оставляет желать лучшего. Однако продаются коммуналки и вне исторического центра. Так в феврале в листингах предлагалась комната площадью 13 кв. м за 839 тыс. руб. – в шестикомнатной коммуналке девятиэтажного кирпичного дома, бывшего общежития. Казалось бы, заманчивое предложение: кирпичное здание советской постройки – все-таки не ветхое дореволюционное. Но дом расположен на Канонерском острове, месте вообще малоизвестном петербуржцам. Станции метро в пешеходной доступности нет. Маршрутным такси на остров можно добраться от площади Балтийского вокзала или Сенной. Время пути – 15-25 минут в зависимости от ситуации на дорогах. В марте самая дешевая комната Петербурга предлагалась уже за 900 тыс. руб. Местоположение объекта шикарное – в семиэтажном доме старого фонда на улице Некрасова, всего в пяти минутах ходьбы от станции метро «Площадь Восстания». Но и минусы немалые. Во-первых, площадь комнаты всего 10 кв. м. Во-вторых, квартира восьмикомнатная, что предполагает огромное количество соседей. В целом можно отметить следующие основные характеристики коммунального жилья самой низкой цены. Это комнаты минимального метража в квартирах с большим количеством сособственников либо «малокомнатные» квартиры, но с иными –явными – дефектами. Местоположение дома может быть и очень привлекательным (улица Некрасова), и спорным (Апраксин переулок), и вовсе «экзотическим» (Канонерский остров). Среди районов Петербурга есть один непререкаемый лидер по объему предложений дешевых квартир – это Красносельский. Причина – в его удаленности от центра и отсутствии метро. До Красного Села можно доехать на маршрутном такси за 20-30 минут от станции метро «Проспект Ветеранов», а если рассчитывать время пути от центра Петербурга, то добираться приходится около часа, а то и более. В январе самая дешевая однокомнатная квартира в Петербурге предлагалась именно там, на Нарвской улице, за 2,35 млн руб. Это была квартира общей площадью 30 кв. м на пятом этаже пятиэтажной панельной хрущевки. Планировка типовая: кухня 5 кв. м, комната 17 кв. м. В феврале список самых доступных по цене квартир снова возглавила «однушка» в Красном Селе, теперь уже на проспекте Ленина. Цена та же – 2,35 млн руб. Интересно, что дом – не панельная хрущевка, лидер предложений самого дешевого жилья. Квартира общей площадью 30 кв. м. предлагалась в кирпичном двухэтажном доме 1967 года постройки. Еще одна привлекающая внимание деталь – расположенная на первом этаже квартира снабжена балконом. Площади помещений в духе хрущевских времен – кухня 6 кв. м, комната 18 кв. м. Сам дом находится вблизи Красносельского кладбища, что для кого-то может показаться нежелательным соседством. Впрочем, ищущим «тихий зеленый район» – в самый раз. Еще интереснее самый дешевый вариант марта. И район тот же, и дом двухэтажный кирпичный, но зато не хрущевских времен, а современный – 2006 года постройки. Поэтому и кухня в квартире не пятиметровая, а восьми. Общая площадь квартиры – 33 кв. м. Предлагался этот неплохой вариант лишь чуть дороже, чем квартира в двухэтажке на проспекте Ленина – за 2,38 млн руб. А объяснялась столь привлекательная цена необходимостью срочной продажи. Конечно, найти дешевые однокомнатные квартиры можно не только в Красносельском районе. Однако наличие станции метро, даже на довольно большом расстоянии от дома, довольно часто влияет на цену предложения. Поэтому варианты в других районах – всегда чуть дороже, хотя часто уступают в комфортности. Например, в рассматриваемый период за 2,5 млн руб. предлагалась однокомнатная квартира в Невском районе на улице Седова, в 15 минутах ходьбы от метро «Елизаровская». Однако это бывшее общежитие, и полноценной отдельной квартирой такое жилье может считаться лишь с большой натяжкой. В январе самая дешевая двухкомнатная квартира вторичного рынка Петербурга продавалась за 2,9 млн руб. Снова Красносельский район, хотя несколько ближе к метро «Проспект Ветеранов» (15 минут общественным транспортом), на улице Пограничника Гарькавого. Квартира площадью 42 кв. м расположена на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома советской постройки. Вероятно, цена предложения могла бы быть несколько выше, даже несмотря на первый этаж, но, как выяснилось, квартира требует серьезного ремонта. В феврале Красносельский район уступил пальму первенства в рейтинге самых дешевых «двушек» Фрунзенскому. Квартира площадью 42 кв. м на последнем этаже панельной девятиэтажки в Альпийском переулке предлагалась за 3 млн руб. В десяти минутах езды на общественном транспорте – станции метро «Купчино» и «Международная». Март порадовал рекордно дешевой «двушкой», и снова во Фрунзенском районе, но теперь уже вблизи метро «Обухово» – пять минут пешком. Квартира площадью 40 кв. м на четвертом этаже 14-этажного кирпичного дома была выставлена всего за 2,69 млн руб. Однако при ближайшем рассмотрении выяснилось, что здание является бывшим общежитием: в квартире есть туалет, но душевая – общая на этаж. Самые дешевые двухкомнатные квартиры в Петербурге – это в основном или полноценное отдельное жилье небольшой площади в относительной удаленности от станций метро, или квартира в бывшем общежитии с вытекающими отсюда недостатками По цене все трехкомнатные лидеры рейтинга дешевых квартир – выше планки в 3 млн руб. В январе квартира площадью 41 кв. м предлагалась за 3,17 млн руб. на улице Костюшко (Московский район), в 15 минутах пешком от станции метро «Московская». Престижный район, метро относительно близко, при этом дом – панельная пятиэтажка, к тому же включенная в адресный список городской программы развития застроенных территорий. А значит, в обозримом будущем планируется расселение. Впрочем, это не так уж плохо для покупателя. Вряд ли можно обогатиться при сносе хрущевки, но по крайней мере собственникам при расселении обещано аналогичной площади жилье в современных домах. В следующем месяце эта же квартира осталась в числе лидеров, хотя «ценник» был уже чуть выше – 3,2 млн руб. За эти же деньги предлагалась аналогичная «трешка» (пятый этаж в панельной хрущевке) на улице Зины Портновой в Кировском районе. Хотя это и не престижный Московский район, зато станция метро «Ленинский проспект» всего в пяти минутах ходьбы. Март внес в рейтинг дешевых «трешек» разнообразие – за 3,2 млн руб. была выставлена квартира на первом этаже четырехэтажного блочного дома постройки 1930-х годов на улице Фарфоровский Пост во Фрунзенском районе. Рядом с этой «кировкой» расположена железнодорожная станция «Фарфоровская», что не обещает покупателю тишины. Зато квартира ощутимо больше по площади, чем сходные по цене хрущевки – 58 кв. м. Ближайшее метро – «Международная» – в двух остановках общественным транспортом. Итак, самые доступные по цене трехкомнатные квартиры – это либо жилье в панельных хрущевках, причем часто на верхних этажах (лифты в этих домах не предусмотрены), либо в достаточной удаленности от метро, в домах сомнительного качества (большинство домов 1930-х годов постройки находятся в ветхом или аварийном состоянии), но более просторное по площади. Конечно, все приведенные в обзоре примеры самых дешевых квартир Петербурга – это не жилье из разряда «дом моей мечты». Однако процесс улучшения жилищных условий, как правило, начинается с «бюджетной» покупки. Недорогое жилье приобретается не из расчета провести там всю оставшуюся жизнь, а как временное. И оно для человека становится своего рода «входным билетом» на рынок недвижимости.

 

Консалтинговая компания “SV Development”