Столичный рынок офисной недвижимости упал на дно. Из-за экономических трудностей арендаторов объемы пустующих площадей уже вдвое превышают аналогичные показатели в Праге, Варшаве и Москве. Заполняют новые офисы теперь преимущественно IT-компании – они включены в глобальную экономику .

С террасы своего офиса в бизнес-центре Horizon Park, расположенном на одном из самых высоких киевских холмов, Роман Хмиль, операционный директор аут-сорсинговой IT-компании Ciklum, указывает Корреспонденту на другой офисный “карандаш”. В это здание – новый бизнес-центр Гулливер, тоже в центре столицы, – Ciklum готовится перевозить вещи. Уже в ноябре половина из 2.300 сотрудников компании будут работать в Гулливере, который называют самым высоким офисным небоскребом страны. Ciklum арендовал там 7 тыс. кв. м с возможностью расширения до 15 тыс. в ближайшие три года. IT-компания планирует будущее согласно своим аппетитам: ее оборот вырос с $ 50 млн в 2011 году до прогнозируемых $ 110 млн в нынешнем, причем в ближайшие несколько лет Ciklum намеревается набирать в штат до 1.000 сотрудников ежегодно. По итогам 2012-го общая площадь сданных в аренду киевских офисов снизилась на 20 % Пример Ciklum, стремительно “перерастающего” обжитые помещения, неуникален. По данным украинского представительства консалтинговой компании   Colliers International , предоставляющей услуги в сфере коммерческой недвижимости, в прошлом году на IT-сектор пришлось 35% спроса на новые офисы – на 14 % больше, чем годом ранее. А за первое полугодие 2013-го три крупнейшие сделки на рынке недвижимости оформили IT-компании во главе с Ciklum. Активное развитие в Украине этой отрасли, которая, по оценкам Кабмина, к 2015 году будет обеспечивать до 10 % ВВП, дает возможность ее участникам менять офисы как перчатки. Впрочем, подобный размах могут позволить себе еще разве что фармацевты, энергетики и представители агросектора, в то время как большинство украинских предприятий из-за тотального экономического пессимизма лишь туже затягивают пояса. Так, агентство недвижимости Real Druzi несколько месяцев назад переселилось в небольшой офисный центр в Соломенском районе, хотя до того занимало в столице четыре отдельных помещения, включая офис в самом центре – возле Золотых ворот. Переезд позволил компании сократить арендные расходы. По вакантности офисов Киев оставил далеко позади Москву (25 % против 12 % на конец 2012-го в российской столице), Прагу (13,1%), Варшаву (9,8%) и Братиславу (14,3%). Многие не решаются и на такое: по итогам 2012-го общая площадь сданных в аренду киевских офисов снизилась на 20 %, подсчитали в Colliers International. При этом предложение выросло на 155 тыс. кв. м, или на 12 %: в частности, в строй вошли расположенные в сердце города огромные бизнес-центры 101 Tower и Торонто. Ожидается, что в 2013 году в столице будет сдано неменьшее количество метров. Все это заметно увеличивает процент пустующих офисов, особенно класса А. Если в 2010 году на киевском рынке было 17% вакантных помещений, то сейчас их более 25 %, а по итогам года цифра может достичь 29%, отмечают аналитики консалтинговой компании   CBRE  в Украине, специализирующейся в сфере коммерческой недвижимости. Рынок же находится в равновесии, когда доля свободных офисов не превышает 10%. Таким образом, по вакантности офисов Киев оставил далеко позади Москву (25 % против 12 % на конец 2012-го в российской столице), Прагу (13,1%), Варшаву (9,8%) и Братиславу (14,3%). Сегодня именно IT-сектор легче других решает наболевший “квартирный вопрос”: компании активно расширяются, меняют устаревшие площади на более современные. Расти отрасли помогают обилие зарубежных заказов и относительно высокая доходность, поясняет Максим Ткаленко, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. Хотя активность на офисном рынке проявляют и фармацевтические, аграрные, крупные международные компании, гиганты металлургии и энергетики, а также ведущие игроки телекоммуникационного и FMCG-рынка. Так, среди заметных сделок последнего времени эксперты называют грядущее заселение башни 101 Tower, где арендовали площади энергетический гигант   ДТЭК  (5,4 тыс. м) и украинский офис немецкого фармацевтического предприятия Boehringer Ingelheim (1,4 тыс. м). Главное представительство сети Watsons переехало в новый бизнес-центр  Форум  Виктория Парк (1,6 тыс.), открывший двери в районе ул. Васильковской, а аграрная компания Monsanto готовится обживать 1,1 тыс. кв. м в бизнесцентре Сенатор, первой офисной высотке класса А+, расположенной в районе станции метро Кловская. Среди заметных сделок последнего времени эксперты называют грядущее заселение башни 101 Tower, где арендовали площади энергетический гигант ДТЭК (5,4 тыс. м) и украинский офис немецкого фармацевтического предприятия Boehringer Ingelheim (1,4 тыс. м). Однако большинство компаний, признают специалисты, заняли выжидательную позицию и не спешат развивать бизнес, а значит, и расширять офисы. К тому же на рынке практически нет новых игроков – активных клиентоварендаторов в докризисные годы, напоминает Ткаленко. “Офисный рынок – самый чувствительный к состоянию экономики, даже более чувствительный, чем жилье и торговая недвижимость”, – подтверждает Владимир Трибрат, партнер международной инвестиционно-брокерской компании Billion Estate. Экономическая неопределенность не позволяет бизнесу строить планы на будущее, поясняет эксперт. Особенно осторожны те, чья прибыль зависит от платежеспособности клиентов. Компания Ideal&K, крупный производитель и импортер посуды для покупателей со средним уровнем дохода, уже около восьми лет обитает в обычной пятиэтажке на окраине столицы, рядом с Кольцевой дорогой. Главным недостатком офиса Анастасия Кондрикова, коммерческий директор и руководитель проектов Ideal&K, считает даже не расположение, а состояние старого здания: коммунальные проблемы и ремонты стали привычным делом для его обитателей. Переехать в новое помещение компании мешает неминуемый рост расходов на аренду, который отразится на цене продукции (сейчас Ideal&K владеет одним из двух этажей своего офиса). А этого она позволить себе не может. “Кризис всех немножко подкосил, это факт, – признает Кондрикова. – Сейчас нет таких легких денег, которые зарабатывались пару лет назад, поэтому все [включая покупателей] считают каждую копейку”. Офисный рынок – самый чувствительный к состоянию экономики, даже более чувствительный, чем жилье и торговая недвижимость Для тех же компаний, которые все-таки решаются подыскать новое помещение, камнем преткновения становятся не столько арендные ставки или операционные расходы на офис, сколько стоимость переезда в него. Речь идет о капитальных затратах на ремонт, отделку и оснащение – нынче они составляют в среднем $ 200-300 за 1 кв. м. На фоне роста пустующих помещений девелоперам приходится идти навстречу компаниям. Крупные клиенты добиваются как уступок по арендным ставкам, так и дополнительных скидок, компенсирующих “переездные” расходы, рассказывает Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE в Украине. По его словам, эти схемы вошли в практику в последние два-три года. “Не бывает такого сегодня, чтобы он [арендодатель] не дал какую-то льготу или затрату от себя, не бросил, как жертвоприношение, в эту сделку”, – подчеркивает эксперт. Правда, подобные скидки покрыты коммерческой тайной, от чего номинальная стоимость аренды киевских офисов замерла на месте. Так, наем офисов класса А в центральном деловом районе Киева, по данным CBRE, стоил $ 25-42 за 1 кв. м полтора года назад и $ 25-40 сейчас, а класса В – в зависимости от расположения, $ 12-35 и $ 12-29 соответственно. Однако девелоперы как никогда заинтересованы инвестировать в своих якорных арендаторов, чтобы вдохнуть жизнь в пустующие новострои, считает Цуркан. Поэтому солидным клиентам аренда обходится на класс ниже заявленных цен, то есть около $ 20-30 за 1 кв. м для тех же офисов класса А. Крупные клиенты добиваются как уступок по арендным ставкам, так и дополнительных скидок, компенсирующих “переездные” расходы По словам участников рынка, как раз на льготных условиях были оформлены, к примеру, сделка Гулливера с Ciklum, а также контракт производителя электроники   Samsung  c бизнес-центром 101 Tower. Там корейский гигант в прошлом году снял рекордные для Украины 19 тыс. кв. м. “Сейчас хорошее время заключать долгосрочные контракты [на аренду], потому что цены очень приемлемые и адекватные”, – признает, со своей стороны, Хмиль. Именно поэтому решилась на переезд и компания   Миратех , которая активно обживает два этажа в новом бизнес-центре Премиум. Офисный новострой класса В+ обосновался в Соломенском районе столицы, недалеко от станции метро Берестейская. Миратех, патриарх украинского IT-рынка, переехал сюда с окраины города – из стен Института кибернетики, в недрах которого и был основан еще в 1989 году. Особенно стремительно компания, недавно вошедшая в сотню лучших аутсорсинг-провайдеров планеты, росла в последние шесть лет: ее валовый доход увеличивался в среднем на 30 % ежегодно, а штат с 2007-го вырос втрое, до 600 человек. Поэтому необходимость переезда назрела давно – Миратех подыскивал новый офис пять лет, рассказывает Марина Панасюк, вице-президент компании, отвечающий за HR и сервисные службы. В этот же бизнес-центр, по информации Корреспондента, скоро заселятся еще две малоизвестные IT-компании, чей штат пока не превышает 150 человек. Одна из них арендовала 7 тыс. кв. м, а вторая выкупила чуть большую площадь. Хотя в Киеве растет число пустующих офисов, рынок пока не излечился от давней болезни – дефицита качественных помеще ний класса В, которые традиционно пользуются наивысшим спросом. Именно таких офисов в столице больше всего – примерно две трети, но все еще недостаточно. В то же время, по данным Colliers International, в 2012 году заметно выросла доля класса А – с 14% до 19%, что стало рекордом с 2007-го. Через год рекорд может обновиться: в эксплуатацию введут бизнес-центры IQ и Сенатор (оба – класс А) с общей площадью офисов около 80 тыс. кв. м. Это почти половина помещений, планируемых к открытию в 2013-м. Сегодня многие из таких люксовых площадей снимают арендаторы, которым подобный размах не присущ, к примеру те же IT-компании, включая Ciklum. Хотя в Киеве растет число пустующих офисов, рынок пока не излечился от давней болезни – дефицита качественных помеще ний класса В, которые традиционно пользуются наивысшим спросом “Класс А для нас – это лишняя роскошь, потому что там должны сидеть юридические фирмы, представительские офисы”, – признает Хмиль. Однако, по его словам, в Киеве не нашлось альтернативы классом ниже, тем более “на вырост”. Ciklum использует огромное количество компьютеров и потому не может жить без мощного кондиционирования. А с этим у компании возникали проблемы даже в офисах класса А. Правда, одни айтишники рынок не вытянут, единодушны эксперты. Жизнь в новых бизнесцентрах Киева будет зависеть и от готовности их владельцев идти навстречу арендаторам, подчеркивает Цуркан. По его словам, на рынке все еще царит местная, а не международная психология арендодателей. Они со скрипом идут на стратегические уступки, не желая забывать о докризисных ценах на офисы, с расчетом на которые и начинали строиться сегодняшние бизнес-башни. Впрочем, считают эксперты, рынок достиг своего дна и прогнозировать дальнейший обвал арендных ставок нет причин. “У нас нет задела и какого-то крупного строительства на 2015-2016 годы, – напоминает Ткаленко. – Поэтому те площади, которые вышли сейчас и ударили по арендным ставкам, будут потихоньку потребляться”. Тем более что у киевского рынка бизнес-недвижимости очень большой потенциал роста. По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, украинская столица отстает от соседей по площади офисов на душу населения – 0,53 кв. м в Киеве против 2 кв. м в Варшаве и Праге. Трибрат называет главное условие, при котором этот разрыв может быть сокращен: “Нужно, чтобы экономика Украины заработала и начала расти, компании стали нанимать на работу людей и строить долгосрочные планы”.

 

Консалтинговая компания “SV Development”